אם העשור הראשון של המילניום הנוכחי סימן, במרבית הקיבוצים, מעבר מקיפאון לקליטה וצמיחה דמוגרפית, הרי שהעשור השני – לצד המשך הצמיחה – התאפיין בהתערבות רגולטורית הולכת וגוברת המשפיעה באופן רוחבי על תהליכי הבנייה ושיוך הדירות בקיבוצים.

הקליטה לקיבוצים בעידן של שינוים באורחות החיים חייבה יצירת פלטפורמה חברתית-משפטית, שתגדיר את מעמד החבר החדש ואופן שילובו במבנה הקיבוצי המתחדש, וכחלק בלתי נפרד מכך תאפשר את תהליכי הבנייה הכרוכים בקליטת החבר.

הצלחת הקיבוצים ביצירת מתווים אלו הביאה איתה גם את "קללת הברכה". עמדת רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), שהלכה והתהוותה החל מסוף שנת 2012, והתעצבה לבסוף במסגרת החלטת מועצת מקרקעי ישראל המכונה "הסדר הביניים", קבעה התניות לחתימת רמ"י על בקשות היתרי בנייה עבור "חברים חדשים", בהתחייבות הקיבוץ להשלמת תהליך שיוך הדירות, והתחייבות החברים החדשים לתשלומים הכרוכים בכך.

מרבית הקיבוצים יהפכו ל"קיבוצים משייכים"

בפרספקטיבה של כמעט עשור שנים ניתן לקבוע שרמ"י הצליחה לשנות את כללי המשחק, ושיוך הדירות, שנתפס כזכות העומדת לבחירת הקיבוץ וחבריו, הפך מהסדר וולונטרי במהותו להסדר מחייב. להסדר הביניים עצמו היתה השפעה מכרעת על התנהלותם של הקיבוצים ועל קצב קידום התהליכים. בחלק מהקיבוצים עמדת רמ"י נתפסת ככפייה של ממש לביצוע השיוך בעל כורחם, נוכח החסמים שמציבה רמ"י ליצירת מתווים אלטרנטיביים לחלופות שיוך הדירות וכנראה שטרם נאמרה המילה האחרונה בסוגיה זו.

בין אם הדבר נובע מעמדת רמ"י והסדר הביניים, ובין אם מקורו ברצונם של הקיבוצים עצמם לקידום התהליך, ניתן להניח שהעשור הקרוב יתאפיין ביישום מוגבר של הסדרי שיוך דירות, ושכבר בשנים הקרובות למעלה ממחצית התנועה הקיבוצית תשלים את המהלך.

אם עד לאחרונה תהליך שיוך הדירות בוצע, ברובו המכריע, בקיבוצים המצויים באזורים המוגדרים סמוכי גבול או אזורי עדיפות לאומית, המתאפיינים בערכי קרקע נמוכים, אשר אימצו את החלטה 751, הרי שבשנים האחרונות, הפוקוס עבר ליישום החלטה 979 [אשר החליפה את החלטה 751 (כיום מוסדרת בסימן ד' לפרק 8.4 בקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל ומוכרת בכינוי: "החלופה הישירה")] וליישומה של "חלופת האגודה" (סימן ה' לאותו פרק בקובץ ההחלטות).

הן החלופה הישירה והן חלופת האגודה מאפשרות, בנתוני מרבית הקיבוצים, הסדרה והיוון ביחס לתאי שטח שמעבר למגרשי המגורים המיועדים למשפחות החברים הקיימות. היוון מגרשי המגורים העתידיים הופך לכלי חשוב בסוגיה המתרגשת לפתחם של הקיבוצים – שאלת אחיזתם בקרקע ושליטתם בהקצאתה בעתיד.

איום על שליטת הקיבוץ במגרשי המגורים

בשנים האחרונות עמדו הקיבוצים בפני התקפות בלתי פוסקות בנוגע כמעט לכל תחומי חייהם. שינוי שיטת המיסוי, הסדר הביניים הנזכר לעיל, קידום תוכניות ביחס לאדמותיהם במסגרת הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור (הותמ"ל) וגם המאבק הנוכחי לפתיחת שעריהם בשם זכות הציבור לגישה למשאבי הטבע, שעלה לאחרונה לכותרות בהקשר של נחל האסי, הן רק דוגמאות לכך. לכל אלה מצטרף איום נוסף – שלא תמיד מקבל את מלוא תשומת הלב – הכרסום המתמשך באוטונומיה של הקיבוצים בכל הקשור בקידום תהליכי התכנון ולשאלת שליטת הקיבוץ על הקצאת הקרקע למגורים.

תפיסת קובעי המדיניות והתעלמותם מהצורך בתכנון אסטרטגי של המרחב הכפרי (ויש יאמרו: היעדר הבנת הצורך בעצם קיומו של המרחב הכפרי), לצד הצורך של מדינת ישראל בעתודות קרקע, והתפיסה הרווחת הרואה במבנה הכפרי ובבנייה צמודת הקרקע כבזבוז של משאב זה, מהווים איום מתמשך על אדמות הקיבוצים. אך אם בעבר נדמה היה שמאבק זה הוא נחלתם של קיבוצי המרכז לבדם, הרי שבשנים האחרונות הולכת וגוברת המגמה ללטישת עיניים לעבר קרקעות הקיבוצים גם באזורים אחרים, בין לצורך סיפוחם לטובת הרחבת היישוב העירוני הסמוך, ובין נוכח רצונם של גורמים שונים לקדם תהליכי התיישבות ושיווק בקצב מוגבר מזה המבוצע על-ידי הקיבוצים במסגרת תהליכי הקליטה לחברות.

בשים לב לאווירה הציבורית ולמגמה המסתמנת – ונוכח השפעתם המועטה של הקיבוצים על קביעת המדיניות ותהליכי החקיקה – לא מן הנמנע שמגמה זו תתרחב ותאלץ את הקיבוצים להתמודדות גם ביחס למגרשי המגורים בשטחם ובוודאי ביחס לאלה העתידיים.

אתגר לא פשוט

על הקיבוצים בכללותם ועל התנועה הקיבוצית לפעול להגדלת השפעתם על מקבלי ההחלטות ולנקוט מהלכים יזומים לטובת המגזר כולו. מדובר באתגר לא פשוט נוכח המורכבות והשונות בין הקיבוצים. הקיבוצים עצמם יידרשו לתכנון מקיף המביא בחשבון אילוצים שונים ומגוונים, כולל המשך מגמת הציפוף ושילוב עתידי של בנייה רוויה, ויעמדו בפני לחצים לפיתוח והקצאת המגרשים בלוחות זמנים מואצים בחלק מהאזורים.

יש להבין את הכלים העומדים לרשותו של כל קיבוץ על-פי מאפייניו, בשים לב לחלופת השיוך בה בחר (או אלה העומדים לרשותו אם בחר שלא לפעול לשיוך). אפשרות הקיבוץ להיוון הקרקע ביחס לחלקת המגורים בקיבוצי החלופה הישירה, וביחס להיקף המגרשים המקסימלי הניתן בקיבוצים שבחרו בחלופת האגודה, מהווה כלי חשוב שצריך להילקח בחשבון. בחלק מהקיבוצים מדובר בכלי שיאפשר שליטה גבוהה בקצב הקליטה וזהות הנקלטים לעשרות שנים קדימה, ואילו בקיבוצים אחרים, הקרובים למיצוי פוטנציאל המגרשים, רק מתחדד הקושי ומתחייבת חשיבה ביחס לאפשרות הגדלת היצע המגרשים ואופן הקצאתם.

קיבוצים שבחרו שלא לבצע תהליכי שיוך דירות חייבים לבחון האם ביכולתם לבצע תהליכי בנייה רחבים, תוך ניהול סיכונים סביר וזהיר – פנימה והחוצה.

מציאות זו מחייבת כל קיבוץ לקדם תהליכי תכנון קליטה וצמיחה כתפיסה אסטרטגית, כאשר שאלת אפשרות שליטתו העתידית על הקצאת הקרקע עומדת לנגד עיניו כשיקול מרכזי בקבלת החלטותיו.

הכותב הינו שותף ומנהל תחום פרויקטים קליטה ושיוך דירות בפירמת עורכי הדין שלמה כהן ושות' – עורכי דין ומגשרים